한국의 부동산 개발 금융의 특징

한국의 부동산 개발 금융의 특징__________________양평군 부동산 연구원 수석 홍영호

 

일반 부동산 금융은 기존 부동산을 담보로 자금을 조달하는 반면, 개발 금융은 미래 가치를 

기반으로 자금을 조달합니다. 이를 통해 건설사는 개발 초기 자금을 확보하고, 사업을 진행할 

수 있습니다. 특히 프로젝트 파이낸싱(PF)이 중요한 역할을 하며, PF는 자산이나 현금 흐름을 

담보로 자금을 조달하는 방식으로, 담보 부족 상황에서도 자금을 확보할 수 있습니다. 

시공사는 신용 보강자로서 자금을 조달하는 중요한 역할을 합니다. 시공사의 재무 건전성과 

신용도가 대출의 기준이 되며, 개발 초기에는 자기자본을 활용하고, 건설 단계에서 부채나 지

분 금융을 통해 자금을 조달합니다. 또한, 선분양 제도가 중요한 역할을 합니다. 

개발사는 건설이 시작되기 전에 미리 주택을 판매하여 자금을 확보하는데, 이는 시장 

변동성에 따라 리스크가 존재합니다. 선분양은 개발 초기 자금을 빠르게 확보할 수 있지만, 

경기 침체 시 미분양이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. 이후, 브릿지론이라는 고금리 대출이 

사용되어, 자금을 빠르게 조달하는 데 기여하며, 이후 PF대출로 전환됩니다. 이와 같은 구조는 

부동산 개발 금융의 복잡성을 나타냅니다. 리스크 관리와 시장 변동성을 고려한 자금 조달이 

필요하며, 최근에는 선분양의 리스크를 줄이기 위한 후분양 제도가 논의되고 있습니다. 

부동산 개발 금융은 시공사의 신용 보강, PF, 선분양 등을 통해 자금을 효율적으로 조달하지만, 

여전히 다양한 외부 리스크에 노출되어 있습니다