양평군 부동산 연구원

Analyzing the Impact ofClimate Change onCommercial Real Estate

Hong, Young Ho Yangpyeong County Property Research Center

This study to systematically analyze the impact of climate change

on the commercial real estate market. It examines in depth various

factors such as natural disasters, sea level rise, temperature rise,

and extreme weather events caused by climate change the valuation

behavior of commercial real estate. In particular, physical risks (such

as natural disasters), transitional risks (such as climate change), and

reputational (such as social responsibility and ESG criteria)

comprehensively analyzed to provide real estate investors and

policymakers with a substantial

The study utilized regional climate change data to compare

the impact of climate change on real estate markets in specific

regions. The study a basis long-term value changes of

commercial real estate and formulating sustainable investment

strategies in response to climate change. also identifies various

responses through interviews and makes based on

thesecontributing strengthening the resilience andsustainability of commercial

Topics: climate change, commercial real estate, sustainable , physical

risk, transitional risk, risk, ESG criteria, ESG standards

대한민국 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)의 구조와 문제점,그리고 개선 방안

The structure and problems of project finance (PF) for real estate in Korea,and how to improve it

양평군 부동산 연구원 책임연구원 홍영호

2024.12

Ⅰ. 서론: 부동산 PF 개요

Ⅱ. 사례 분석: 대한민국 부동산 PF 구조

Ⅲ. 문제점: 대한민국 부동산 PF의 한계와 리스크

Ⅳ. 개선 방안

Ⅴ. 결론: 향후 국내 부동산 PF의 지속 가능성을 위한 제언

양평군 부동산 연구원 PF(Project Financing)는 특정 프로젝트의 수익성을 담보로자금을 조달하는 금융 기법. 프로젝트의 현금 흐름과 자산을 기반으로 대출이 이루어지며, 보통 대규모 인프라, 에너지, 부동산 개발 등에 사용. 대출금융기관이 대출받는 기업 그룹 전체의 자산이나 신용이 아닌 당해 사업의 수익성과 사업에서 유입될 현금을 담보로 필요한 자금을 대출해 주고 사업진행 중에 유입되는 현금으로 원리금을 상환 받는 금융기법이다. 따라서 당해 사업은 특별히 독립된 프로젝트회사를 설립 해 운용하고 사업이 끝나면 해산해 버린다. 이러한 금융 구조는 부동산 시장의 변동성과 관련된 위험을 관리하는 데 중요한 역할을 하며, 다양한 금융 상품과 파생상품을 통해 헤지될 수 있다. 최근에는 디지털 부동산 기술의 발전과 함께 부동산 시장이 변화하고 있으며, 이는 부동산PF의 새로운 기회를 창출하고 있다.

Singapore Housing Sales Policy

Singapore has been successful in stabilizing its housing market and providing affordable housing to its citizens by effectively promoting home ownership. Let's take a look at how they did it.

Land nationalization: Singapore is able to keep prices down by selling land on a 99-year lease. Currently, 90% of Singapore's land is owned by the state12.

Need-based public housing: The government has prioritized providing "affordable" housing to its citizens. To this end, public housing units are financed through the Central Provident Fund (CPF), and government subsidies are available for low-income earners2.

Transportation networks and high-density new towns: Singapore is providing large-scale housing through high-density development of new suburban towns. Housing, education, employment, and social integration are considered through urban planning and design in conjunction with public transportation networks3.

Singapore's housing policies are successful in many ways, and Korea can learn from these examples to effectively manage its housing market.

"Sprawl" generally refers to rapid, poorly planned, or unsustainable urban development that prioritizes short-term profits over long-term sustainability and community well-being. Here are some potential problems associated with sprawl:

Environmental degradation: Rapid urbanization without proper environmental planning can lead to forest conversion, habitat destruction, loss of biodiversity, and pollution of air and water resources.

Infrastructure strain: Insufficient infrastructure planning can result in inadequate transportation networks, overburdened public services, traffic congestion, and lack of access to healthcare and education facilities.

Social displacement: Sprawl can lead to social inequality, gentrification, and displacement of communities, especially marginalized populations that cannot afford the rising cost of living.

Economic instability: Over-reliance on certain industries or unsustainable development practices can lead to economic instability and vulnerability to market fluctuations.

Legal and regulatory issues: Overdevelopment, including violations of zoning regulations, building codes, and environmental laws, can lead to legal disputes, fines, and reputational damage for developers and authorities.

Stakeholders such as government agencies, developers, community organizations, and residents can collaborate on comprehensive urban planning strategies to address sprawl and promote sustainable urban growth. These strategies can include the following

Long-term urban planning frameworks that prioritize environmental sustainability, social equity, and economic resilience.

A transparent decision-making process that includes input from diverse stakeholders and considers community needs and concerns.

Enforcement of land use zoning regulations, building codes, and environmental impact assessments to ensure responsible development practices.

Investment in sustainable infrastructure, including public transportation, green spaces, and renewable energy systems.

Promotion of affordable housing policies to prevent social exclusion and ensure housing affordability for all residents.

Implementation of regulations and accountability mechanisms to deter illegal and unethical development practices.

Singapore Housing Sales Policy

Singapore has been successful in stabilizing its housing market and providing affordable housing to its citizens by effectively promoting home ownership. Let's take a look at how they did it.

Land nationalization: Singapore is able to keep prices down by selling land on a 99-year lease. Currently, 90% of Singapore's land is owned by the state12.

Need-based public housing: The government has prioritized providing "affordable" housing to its citizens. To this end, public housing units are financed through the Central Provident Fund (CPF), and government subsidies are available for low-income earners2.

Transportation networks and high-density new towns: Singapore is providing large-scale housing through high-density development of new suburban towns. Housing, education, employment, and social integration are considered through urban planning and design in conjunction with public transportation networks3.

Singapore's housing policies are successful in many ways, and Korea can learn from these examples to effectively manage its housing market.

한국의 부동산 개발 금융의 특징__________________양평군 부동산 연구원 수석 홍영호

일반 부동산 금융은 기존 부동산을 담보로 자금을 조달하는 반면, 개발 금융은 미래 가치를 

기반으로 자금을 조달합니다. 이를 통해 건설사는 개발 초기 자금을 확보하고, 사업을 진행할 

수 있습니다. 특히 프로젝트 파이낸싱(PF)이 중요한 역할을 하며, PF는 자산이나 현금 흐름을 

담보로 자금을 조달하는 방식으로, 담보 부족 상황에서도 자금을 확보할 수 있습니다. 

시공사는 신용 보강자로서 자금을 조달하는 중요한 역할을 합니다. 시공사의 재무 건전성과 

신용도가 대출의 기준이 되며, 개발 초기에는 자기자본을 활용하고, 건설 단계에서 부채나 지

분 금융을 통해 자금을 조달합니다. 또한, 선분양 제도가 중요한 역할을 합니다. 

개발사는 건설이 시작되기 전에 미리 주택을 판매하여 자금을 확보하는데, 이는 시장 

변동성에 따라 리스크가 존재합니다. 선분양은 개발 초기 자금을 빠르게 확보할 수 있지만, 

경기 침체 시 미분양이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. 이후, 브릿지론이라는 고금리 대출이 

사용되어, 자금을 빠르게 조달하는 데 기여하며, 이후 PF대출로 전환됩니다. 이와 같은 구조는 

부동산 개발 금융의 복잡성을 나타냅니다. 리스크 관리와 시장 변동성을 고려한 자금 조달이 

필요하며, 최근에는 선분양의 리스크를 줄이기 위한 후분양 제도가 논의되고 있습니다. 

부동산 개발 금융은 시공사의 신용 보강, PF, 선분양 등을 통해 자금을 효율적으로 조달하지만, 

여전히 다양한 외부 리스크에 노출되어 있습니다

부동산 개발은 공간 수요를 충족하기 위해 건축 작업과 인프라 개선을 통해 땅을 개량하는것을 의미합니다. 시장 변동과 규제 변경과 같은 위험이 따르지만, 시장, 법적 및 비용 위험이 포함됩니다. 개발 

프로젝트에는 공공 및 사적 단체가 참여하며, 지속 가능한 실천과 전문개발에 중점을 둡니다. 개발 과정은 계획, 실행 및 처분 단계로 이루어져 있으며, 여러 가지 작업이 포함됩니다. 주택 건설 회사, 지방 정부 및 기관에서 토지 개발 프로젝트를 진행합니다. 산업 공원 개발 및 도시 개발 프로젝트에는 규제와 절차에 중점을 둔 내용도 포함되어있습니다. 사회 인프라 개발을 위해 사설 투자를 유치하는 사설 파이낸스 이니셔티브(PFI)프로젝트도 다루며, 이에 대한 구조, 장점 및 비즈니스 모델도 설명합니다.

□ 핵심주제어 

부동산개발, 부동산학총론, 개발위험, 민간투자 개발사업, 개발프로젝트, 부동산전문개발

 근대 도시계획의 출발점으로 크게 1848년 영국의 위생법과 1891년 독일 프랑크푸르트에 적용되었던 용도지역제를 들 수 있다. 두 경우 모두 산업혁명이후 급격한 도시화에 따른 도시문제를 해결하는 방안으로서 전자는 도시의 위생문제에 대처하기 위해 도시기반시설의 확충을, 후자는 혼합적 토지이용을 방지하기 위해 토지의 용도 규제를 도모하고자 하였다.

 특히 위생법은 잉글랜드와 웨일즈의 도시 및 인구밀집지역의 위생상태를 개선하고 또한 새로운 보다 효과적인 시책이 마련되어야 하며 또한 금후 전반적인 감독이 이루어지기 위해서는 해당 도시 및 지역의 수도공급, 하수설비, 배수설비, 시가지의 청소 및 도로포장 등을 단일한 지방정부의 행전관리기구가 관장하는 것이 필요 하다는 목적하에 제정되어, 도시의 기반시설을 설치 관리하기 위한 목적을 분명히 하고 있다.

 이렇게 기반시설의 공급은 현대 도시계획의 출발점으로, 우리나라 도시계획에 영향이 큰 일본의 경우도 예외는 아니다. 일본 최초의 도시계획제도라 할 수 있는 동경시구개정조례(1888년)는 빈발하는 화재와 전염병 등의 사회적 문제에 대한 대처 뿐만 아니라 주로 도로, 하천, 교량, 철도 등의 교통수단을 중심으로 기반시설의 정비를 목적으로 제정되었다.

이와 같이 기반시설의 공급은 도시계획의 주요한 수단으로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서도 기반시설의 설치˙ 정비 또는 개량에 관한 계획을 도시관리계획의 하나로 포함하고 있다. 따라서 기반시설이란 도시에 많은 사람이 모여 공동생활을 영위하기 위해서는 도로, 상하수도, 시장, 학교 등 여러 가지 시설이 제공되어야 하며, 이로한 정주활동에 기본적으로 필요한 물리적 시설을 총칭하여 기반시설이라 한다.

 기반시설은 우리나라 최초의 도시계획관련법이라 할 수 있는 조선시가지 계획령에 도로를 포함한 23개 시설이 지정되고, 1962년 주차장, 녹지, 유원지, 학교, 도서관 등 5개시설, 1971년 자동차정류장 등 11개 시설, 1992년 청소년 수련시설 등 4개 시설이 추가된 후 2003년 국토게획법에서 관망탑이 제외되고, 체육시설과 납골시설이 추가되었으나, 2009년 다시 납골시설과 삭도가 제외되고, 체육시설과 납골시설이 추가되었으나, 2009년 다시 납골시설과 삭도가 제외되고 봉안시설과 자연장치가 추가되어 총 53개 시설이 포함되었다.

 이러한 변화과정을 거쳐 2015년 현재 기반시설은 교통시설 10종, 공간시설 5종, 유통.공급시설 9종, 공공.문화체육시설 10종, 방재시설 8종, 보건위생시설 7종, 환경기초시설 4종 등 총 7개 분류 53개 시설로 분류되고 있다.